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土地增值税清算或揭开房地产税体系改革序幕

    ■ 本期嘉宾:

    顾云昌 中国房地产及住宅研究会副会长

    崔新生 CCVI中国价值指数首席研究员

    宋会雍 上海中原研究咨询部总监

    罗寅申 21世纪不动产上海区域分析师

    现状

    “口水仗”升级

    “反攻”似乎要开始了。最近,市场传来消息称,央视已开始四处访问专家,其中包括财经评论家叶檀、上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人。但就目前的情况看,央视的“反攻”能否取得效果,还不得而知。

    11月24日下午,央视《每周质量报告》称,“2005年1月1日至2012年12月31日,包括SOHO中国、万科、富力地产在内的45家房地产企业欠缴3.8万亿元增值税”。报道一出,舆论一片哗然。然而,就当网民们纷纷表达房地产行业“暴利”的时候,市场反应很快逆转——华远地产董事长任志强在新浪微博上连发多篇微博,痛陈央视的“愚蠢无知”。

    “土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种,不存在逃税、避税和拖欠的可能。”任志强在微博上称,“正在研究如何公开起诉央视的事宜。”

    随后,据市场人士对本报透露,任志强和中国房地产协会召开了小型的发布会,解释土地增值税的各种情况。紧接着,万科A、华远地产、招商地产、北京城建等,纷纷在A股市场上发表公告,澄清欠缴土地增值税的事宜。与此同时,国税总局也称,有关人员对土地增值税欠税的巨额推算“是对税收政策和征管方式存在误解、误读”。

    事实上,对于业内来说,土地增值税是非常古老的话题。记者查阅资料发现,上海易居研究院院长杨红旭早在2010年6月就公开撰文称,与房产税相似,1994年正式实施的土地增值税,也是国务院条例,但“执行效果比房产税还要差”。杨红旭当时称,“土地增值税计税程序非常复杂,部分开发商也会以各种借口躲避清算,于是地方税务部门既无奈、又消极,只对项目按销售金额的0.5%至2%预征,项目结束后大致核定一个纳税金额,绝少严格按四级累进制进行清算。因此,土地增值税基本上就是一笔糊涂账。”

    那么,对于这个税种的争议,市场到底该如何理解?争议的背后,又凸显出了房地产市场目前存在的什么问题?同时,对于这一“最复杂”、“最容易产生糊涂账”的税种,是不是又该进行一定的改革?

    话题一

    为何成“糊涂账”

    “土地增值税之前是分两个阶段来征的——预征和清算,对于多数开发企业而言,预征这个环节都做了,但清算环节基本都没做。”

    对于土地增值税,业界专家直言,土地增值税一直是房地产税收体系中,税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。

    国税总局的官方说法是,“由于房地产行业经营情况复杂,土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况,税收征管难度大并容易产生执法风险。”那么,中国的土地增值税是如何变成“扯皮”税种的?

    宋会雍:土地增值税之前是分两个阶段来征的——预征和清算,对于多数开发企业而言,预征这个环节都做了,但清算环节基本都没做。这是因为,在土地增值税方面的技术存在问题,即原则上项目整体被结算之后,根据钱回收了多少来算土地增值的比例有多大,以此来判断税金是多少。但在实际操作过程中,却没有按条文来执行。

    之前也有政策说在项目完成85%时先做清算,等项目完成之后再结算,但随后发现这个比例不太好掌握。因为,有部分公司卡在85%就不卖了。所以,地方政府不得不采取预征,在卖房子时就提前征收。剩下的税费原则上还得在项目结束后清算才知道征多少。

    顾云昌:其实,有的时候,开发商是被动的。比如,在是否补交土地增值税的问题上,主要还是要由税务部门看结算情况来决定。还有一点,现在规定土地增值税预征,但理论上这是不应该的,不完全符合市场经济的规律。因为土地增值税是要根据增值多少才能计算出来的,开发商刚刚开发还没销售就进行预征并不合理。

    不过,现状是,税务部门规定进行预征,开发商也不得不这么做。

    话题二

    是否存在“欠费”

    “其中有个别情况也是不可避免的,包括没有及时结算、有的项目进行时间过长、税务部门过于繁忙或是公司自身有意拖欠。”

    据媒体的表述,当前中国的土地增值税对土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征,例如增值率大于20%未超过50%的部分,税率为30%,增值率超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税。“如果按60%来计算,这实际上是一笔不小的数目。”江苏一位四线城市的开发商对《国际金融报》记者表示,“一旦有这样的情况出现,市场不可能不存在欠费的情况。”

    但“大炮”任志强认为,土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种,不存在逃税、避税和拖欠的可能。随后,诸多房产商纷纷出面“澄清”。那么,房产商究竟有没有“欠费”?

    崔新生:肯定存在。任志强对政策比较了解,所以在打“擦边球”。地方政府也不愿意揭开此事,可能的原因是,地方政府和房地产商一块欠了一些税费。但这是历史问题,房地产企业即使欠费,补交的概率也比较小。

    顾云昌:欠费这一说法并不准确。在土地增值税的交纳上,房地产企业尤其是上市公司是很规范的。本人作为一些上市公司的独立董事,包括其他外部审计师、董事等都要求上市公司将要交的土地增值税预留出来。

    首先,在房子还没销售出去之前进行预征。上市公司按照发生的成本和未来楼市的销售价格,根据国家税法,计算出大概的税费,在账目上作预提处理。但这笔预提具体何时交给政府是等到政府有关部门来结算时,再进行清算的。所以,从预提到结算有一个过程。一般而言,上市公司从项目销售时就开始预提,但结算可能是要等到项目全部完成或者项目完成85%以上,在政府税务部门认为时间合适时才进行结算。可以明确,钱是预留在账户中的。

    总的来说,在交纳土地增值税时,第一部分是预征,第二部分是预提,理论上在结算时多退少补。如果清算下来还少,税务部门肯定会让相关公司补齐差额。

    但是如果把这样一个过程看作一个漏交、不交是不合适的。上市公司的操作是比较规范的,财政部门、房地产部门,尤其土地增值税作为地方政府的重要收入来源之一,是绝不可能让你不交土地增值税的。当然,其中有个别情况也是不可避免的,包括没有及时结算、有的项目进行时间过长、税务部门过于繁忙或是公司自身有意拖欠。

    不过,个人认为,中小型地产企业是否完全遵循上述规范,就很难说了。一方面,可能是结算不及时,项目太多、其中的成本计算、扣除过于复杂造成推迟结算。另一方面,也有可能是有的地方预征了土地增值税之后,也就稀里糊涂地过去了,或是税务部门繁忙时就没有精力处理。

    宋会雍:首先,清算不了,或清算时就有问题出现了;其次,开发商也没兴趣。客观看,土地增值税把土地方面的收益征走了大部分。另外,地方政府不积极,如果地方政府锱铢必较,哪个开发商还愿意去拿地?土地还卖不卖?因此,地方政府没什么积极性。

    同时,国税总局的解释也说关于土地增值税说法有误,但误在哪儿没解释清楚。国税总局也在在回避到底清算没有,每年2000多亿元是否有遗漏。现实是,官方没有正面回应,截至目前,也没有准确的数据。

    话题三

    税费占房价七成?

    “房价主要是税和土地出让金,其中60%或70%由政府收走了。因为土地是国有的,所以卖土地的钱以及政府所收的税占房价的比例比较高,其中超过一半以上是土地和税的钱。”

    根据任志强的说法,其2008年调研了北京等一线大城市的70个项目,发现地价大约占到平均售价的54%至55%,再加上25%的所得税、增值税可能到60%,包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右。那么,这一说法是否是普遍现状?

    崔新生:在国家财税道路上,理清土地增值税缴纳情况是必经之路。房地产价格大幅上涨很多程度上也是拜土地增值税所赐。

    对于房企税费占房价的比例,个人认为可能在64%、65%左右。国家通过税收增加收入。其实不仅仅是房地产,中国很多产品构成中一半左右也都是被纳入国家税收的。

    顾云昌:央视作为媒体反映了一种声音,但它并不清楚其中的窍门。而房价主要是税和土地出让金,其中60%或70%由政府收走了。因为土地是国有的,所以卖土地的钱以及政府所收的税占房价的比例比较高,其中超过一半以上是土地和税的钱。

    真正与房价有关系的是供求关系。即使税降低了,由于供不应求还是会导致房价上涨。所以探讨问题要从供和求两方面着手,过去调控主要是从遏制需求入手,这一轮调控中央的态度则是增加供应。

    此外,房价是面包,地价是面粉。房价的背后是土地价格,土地价格上涨说明供不应求,如果加大土地供应量,不像现在地王频出,土地价格回落、房价自然也上不去。与此同时,房价也涉及到土地政策问题,之所以土地拍卖时会有流拍,也是因为价格低了政府不愿意卖。

    宋会雍:土地增值税“糊涂账”被捅出后,各个部门、企业都在进行自我辩护。从原则上来说,税务部门也有其责任,为什么不征、为什么算不清楚,如果现在的征收体系不合适为什么不去探索更合适的。征收主体、被征对象对这一问题缺乏积极性。

    另外,税收占房价七成的说法不合理,而地价多高、未来房价就多高这逻辑也是不存在的。地价、房价都是预期值。开发企业不会因为成本低而卖得便宜,一定是价往高处走。

    房价是根据市场的供求关系决定的。从十来年的市场来看,房价与项目开发的真实成本一直是背离的,没有直接关系,市场价格决定的是剩余各个部分的空间。

    所以任志强的逻辑——地价贵和房价高都是政府的关系,开发商只是商人,在市场上也说不过去。拿地时说政府垄断,卖地时说是市场化,这个逻辑不合理。

    罗寅申:只能说从业人员与非从业人员看待问题、理解事物不同,对土地增值税概念理解不同从而产生了混淆。

    开发商必然是根据正常的程序进行的,拖欠只不过是时间上、周期性的问题。如果是从流程来看,部分开发商的土地增值税肯定不是一次性交付的。

    土地增值税是一个税费,支付方式可能不同。在执行中并不是要求一次性、在某个时间点进行的。

    事实上,由于我国税种很多,尤其是房地产,前期拿地、未来建设、滞后的交易都要交税,因此税费的确占据消费者购买的整个房价的很大一部分。

    话题四

    税费该如何完善

    “开发、流转、保有环节应该统一进行调整和立法。目前房地产税收已经比较重了,并且这最终都会落实到买房者身上。”

    最近,市场传来消息称,央视已开始四处访问专家,其中包括财经评论家叶檀、上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人。但就目前的情况看,央视的“反攻”能否取得效果,还不得而知。这场“争斗”最终如何定论似乎已不重要,业界最为关心的是,未来房地产领域的税费,到底该怎么完善调整?

    崔新生:如果要严格缴纳土地增值税的话,房地产商未来赚钱将越来越困难,但改革能否深入内部目前还很难判断。

    顾云昌:十八届三中全会已经提出要加快房地产税的立法。这个并不是某些人理解的房产税立法,而是包括地、房都要加快立法。现在的房地产税收体制是计划经济体制下的产物,恐怕并不适合现在市场经济的需要,尤其是现在保有环节还没有征税。

    开发、流转、保有环节应该统一进行调整和立法。目前房地产税收已经比较重了,并且这最终都会落实到买房者身上。所以税收该减的减、该调整的调整、该取消的取消,但这其中有一个过程。

    目前,开发环节最混杂,既有税又有费,其中费其实是不规范的。国务院现在正在清理这些审批项目,减少审批手续。因为审批手续越多,费用就越多,尽可能减少手续的收费或是不收费也可以避免行贿和成本的负担。所以未来是清费增税。

    另外,现在流转环节的税率太高,阻碍了市场的活跃性,需要减税、降税的措施。保有环节则可能要增加税收力度,这也是大家在呼吁的。

    罗寅申:这场争论不会改变目前现有的体制、支付方式。预征等方式也不会因此变成一次性支付。

    不过,值得强调的是,未来应该对税费优化,对非主要税费征收幅度进行缩减,或是删除一些不必要的税种。比如即将推出的房产税,交易环节不必要的税费会不会去除;或是针对投资性人员,会不会保留一些交易环节投资性标准认定的高额交易环节税费。

    宋会雍:土地增值税的清算会加快行业的洗牌。有些公司靠土地增值来盈利,当土地增值税被开刀,他们可能会选择自动退出。事实上,这与房产税、所得税对投资客动刀一样。一旦开征房产税、所得税,投资客立马就抛盘,市场的供应量相应就大了。在土地增值税打击之下,行业洗牌加快。

    这场争斗也使得问题从后台走向前台。央视这一说法可能不是代表自己,而是在房产税体系改革中,土地增值税作为重要的一部分的一次亮相,与市场的一次对话。

    与此同时,可能会揭开房地产税体系改革的序幕,国家需要重新协调税收体系和地方投资的关系。不过,在“动刀”之前必须全盘考虑,原先在此处拿地的某些开发商退场所带来的影响多大,清算后能否填上等问题。

    虽然说相较于公共部门而言,开发商是处在劣势地位,缺少话语权,被千夫所指。但他们也不会甘愿人云亦云,还会有利益纠缠,和地方政府协商需要时间,但这一问题不会被无限期拖延下去。

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责任编辑:王晶