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天水市理财专家解读“国五条”

核心提示: 随着楼市逐步升温,房地产新政呼之欲出。随着“国五条”的地方版细则相继出台,市场又开始进入新一轮的博弈期,据记者了解,全国已有17个城市出台了不同力度的“国五条”地方细则。那么,与基本的调控细则已经明晰的这些城市相比,天水市的房地产市场如何?记者就此采访了中国银行股份有限公司天水分行个人金融部客户经理谢起、中国工商银行天水分行马副行长。

随着楼市逐步升温,房地产新政呼之欲出。随着“国五条”的地方版细则相继出台,市场又开始进入新一轮的博弈期,据记者了解,全国已有17个城市出台了不同力度的“国五条”地方细则。那么,与基本的调控细则已经明晰的这些城市相比,天水市的房地产市场如何?记者就此采访了中国银行股份有限公司天水分行个人金融部客户经理谢起、中国工商银行天水分行马副行长。

记者:在焦急的等待中,3月末新“国五条”的地方版细则开始陆续出台,虽然天水还没有地方细则,但包括北京、上海、广州、深圳、天津等不少城市陆续对外公布了楼市调控细则或房价控制目标。那么,“国五条”地方细则究竟有什么特点?

马副行长:在各个地方版本的细则中,我们不难发现刻意的含糊,这是不少地方细则中共同存在的特点。譬如“房价控制目标”,在多数地方细则中,给出的说法都是“新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度”,看似明确实则不然,因为“实际增长幅度”是否扣除物价涨幅还是未能确定,只怕是仁智互见,而这两者之间的差距却的有如云泥。

天水虽然还没有地方细则,但这个大的趋势是必然的,作为中小城市,紧随着主流的改革肯定无法缺少,不过还是很期待天水地区有关细则的出台。

谢起:整体来看,各地“细则实属不细,多为旧令重申”的状况普遍存在,这就难怪有人戏称“地方版根本是中央国五条细则的“复制粘贴”。几乎所有的地方政府都唯恐一旦把房地产打趴,其财政将陷入难以为继的窘境,因此“国五条”细则地方版多数条文要么照搬要么保留模糊地带,以免后续操作空间左支右绌,反而自缚手脚。在天水,复制粘贴的模式无可厚非会存在,但如何在大模式下找出自身的优势和特色,是天水细则内容的必走之路。

记者:尽管已经有十几个城市公布了“国五条”地方版的实施细则,但对天水等一些还未实施细则的地方而言,心中的那个问号依然存在:房产交易20%的个税到底收不收,该怎么收?

谢起:从已经公布“国五条”实施细则的城市来看,只有北京、上海、广州、天津、重庆5个城市提到要严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。而在这5个城市中,只有北京一个城市就如何征收20%的个税出台了具体细则,其余4个城市至今尚无征税细则。还有一些城市,干脆只字未提。其实这个问题是整个“国五条”实施细则中的关键,很大程度上,要不要把征税20%的内容写进去,甚至决定了一些地区“国五条”实施细则的出台进度。

北京之所以严格,是因为北京人口已经太多。针对天水市,我们的人口问题并不尖锐,还没有严峻到需要靠个税来严格控制,所以关于20%的个税严不严个执行还不好说。

马副行长:对于最受人瞩目及掀起市场腥风血雨的20%所得税,绝大多数城市做出模棱两可的规定。

关于市场认为最具杀伤力的“20%所得税”之计征方式,可以说所有城市都保留了可操作空间,以后天水肯定也会有所保留,显见中央意图把资金从楼市驱赶至股市的“如意算盘”在没有考虑地方利益的情况下,阻力将比想象的大得多。

记者:面对千呼万唤始出来的“国五条”地方细则,我们天水市有何可以借鉴之处?

谢起:在上海出台的地方细则中,明确指出三套房停贷,严征二手房20%个税,重申“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则,明确对二手房交易严格征收20%个人所得税。严格执行第二套住房信贷政策,重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查。

虽然我市属于二三线城市,但房价却并不低,我们的经济发展不能和上海相比,但在抑制炒房这点上却是可以向上海借鉴,其中三套房停贷,严征二手房20%个税就是很好的两个方面。

马副行长:在二套房贷方面,北京进一步提高第二套住房贷款的首付款比例;上海根据市场变化,适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率,一旦房价继续上涨,提高二套房首付乃至贷款利率的大棒便随时可能落下;广东细则没有提到二套房贷政策。

在我市,拥有两套住房的消费者大都具有一定经济实力,看到房地产行业的前景,不少有闲散资金的人都想要进行投资,这就在一定程度上进一度催热了市场。所以,在我看来,二套房贷政策对我市房地产行业影响至深,如何借鉴其他城市的方法将该政策落实好,就显得尤为重要。

记者:如果我们天水要出台地方细则,需注意哪些?

谢起:如果天水要出台“国五条”地方细则,必须凸显治理思路。从各地已经出台的“国五条”地方细则来看,基本上都是软磨硬泡的做法,理性认识上,若以房地产这种软磨硬泡的方法去助推地方经济增长,无异于饮鸩止渴。

我市房地产市场是否存在泡沫?仁者见仁,智者见智。任由房地产泡沫吹大,以换取地方经济短暂繁荣,好比吸食鸦片,容易上瘾,最终也会病入膏肓。实际上,我以为,在房地产去泡沫和发展地方经济之间,也需要一个平衡。那就是合理控制去泡沫的进程,避免房地产泡沫的骤然破灭对地方经济发展造成过大影响。

所以,如果我们天水要出台地方细则,要在助推地方经济增长到同时,考虑到房地产行业的发展。总而言之,无论“国五条”地方实施细则如何,最重要的是要加强对地方政府的问责,将问责制度真正落到实处。只要咱们天水地方政府能有效的实施问责制度,相信“国五条”执行就能够起到去房地产泡沫的目的。

马副行长:历史的经验已经表明,市场的观望是为了更好地辨明后市的方向,那么归根到底,这次地方版细则的力度究竟如何呢?通过对各地细则的仔细梳理,我发现这些细则总体上并不激进,没有超出市场的预期。不过由于各地市场的状况存在差别,其细则的侧重点也有所不同,所以,作为经济发展相对落后于发达城市的天水,找准侧重点极为重要。