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警惕:二手房交易切勿先过户后贷款

【贷款案例解读】
  王女士近期忙于二手房交易,购买了熟人魏某位于梅陇11村的80平米(170万)的二手房,并向魏某先支付了105万元,计划申请65万元上海二套房贷,两人先于产权部门办理了过户手续,准备先过户后贷款。随后,王女士向某银行提出了贷款申请,并将过户后的房产作为抵押,本以为万无一失能得到贷款,却不料银行方面的审批没有通过,理由为不具备还款能力。了解得知,王女士离异且目前无固定工作,有20万元资金注入股市,其在梅陇有一套市价约120万的房产。
 
  【房贷缘何被拒?】
  最终,由于魏某回款心切,王女士不得不出售了自己的原有住房,将房屋全款支付给魏某。原本计划有两套房产的如意算盘,最终还是以落空告终。
在二手房按揭贷款中,申请者被银行拒绝屡见不鲜,大多由于首付不达底限,或个人资质不具备稳定的还款能力。
  案例中,王女士申请的是上海二套房贷,她已支付给魏某高于60%的款项,在首付比例上,并不存在问题。但是,银行往往会考量借款人的还款能力,需要借款人有稳定的工作和收入来源,王女士没有固定工作,股市投资款数额不小,但具有太高的风险性。
  另外,王女士在二手房交易中准备先过户后贷款,给银行的审核工作带来很大的不便,同时也增加了自己的购房风险,税负和手续费的支出已无法挽回。
 
  【专业贷款】
  易贷中国提示自行交易房产的居民,应在办理过户前提出申请贷款,在银行确认申请通过后再办理过户。银行所审核的综合因素中,既包括首付,还要根据买房人的经济状况决定贷款数额,一般首套房贷款额度最高为评估价的7成,二套房最高为房产价值的4成,还有通过房屋使用年限等因素确定贷款年限,并非想贷多少就贷多少,想贷多久就贷多久。为避免不必要的风险,居民应谨记如下步骤:
  第一,应当先向银行提出贷款申请,在所交易房产完成评估后,确定最低首付金额,并由银行评估买方的还款能力,在买卖双方递交身份证、户口本、结婚证,卖方递交房产证、契税证明后,买卖双方签订房产交易确认书。
  第二,到当地区域内房管局,对卖方进行身份及房产证验证,领取房屋产权转移审验查档证明,并领取商品房买卖合同。
  第三,买方借款申请通过,在所贷款银行签署借款合同,买卖双方在该行办理账户。
  第四,买卖双方在房管局办理产权过户,并缴纳相关税费(普通住房、非普通住房区别对待),几个工作日后买方领取新房产证。
  第五,将新房产证传真至评估公司出正式报告,以备抵押所用,并将委托书连同借款合同、抵押合同送至银行盖章。
第六,在办理了资料归档及抵押后,借款人应向银行提供契税证明、房地产买卖契约复印件,最终由银行放款。

专栏作者
责任编辑:张婷